Ba thay đổi lớn về đất đai, xây dựng có hiệu lực năm 2026

Chuyển đất vườn sang đất ở chỉ nộp 30%

Theo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai có hiệu lực từ 1/1 có nhiều điểm mới so với Luật Đất đai hiện hành (Luật Đất đai năm 2024). Trong đó có quy định giảm nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo Nghị quyết, đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (cùng với một số trường hợp tương tự), tiền sử dụng đất được tính như sau: 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% phần chênh lệch đối với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở; 100% phần chênh lệch đối với diện tích vượt quá hai lần hạn mức giao đất ở. 

Từ năm 2026, người dân chỉ phải nộp 30-50% phần chênh lệch khi chuyển đất nông nghiệp, đất vườn, ao sang đất ở. Ảnh: Hồng Khanh

Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, đánh giá quy định mới góp phần giảm gánh nặng tài chính, đồng thời bảo đảm sự công bằng và hợp lý về chính sách, thể hiện tính nhân văn trong việc xử lý các trường hợp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa phù hợp với thực tiễn hiện nay. 

Ông dẫn chứng, nếu giá đất theo bảng giá đất của địa phương là 2.000.000 đồng/m2, trong khi giá đất ở là 10.000.000 đồng/m2, thì theo Luật Đất đai 2024 hiện hành, người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch là 8.000.000 đồng/m2 khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo quy định mới với hạn mức giao đất ở của địa phương là 200m2, thì trong phần diện tích này, khi chuyển mục đích sử dụng đất, người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch. Như vậy, thay vì phải nộp 8.000.000 đồng/m2, người dân chỉ phải nộp 2.400.000 đồng/m2.

Ngoài ra, khoản 10 Điều 4 Nghị quyết quy định cơ chế chuyển tiếp. Theo đó, các trường hợp người dân đã chuyển mục đích theo nhóm quy định nêu trên từ ngày 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) đến trước ngày Nghị quyết có hiệu lực (1/1/2026) sẽ được đề nghị cơ quan thuế tính lại tiền sử dụng đất. Nếu số tiền tính lại thấp hơn số tiền đã nộp thì được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác (nếu có) hoặc được Nhà nước hoàn trả phần chênh lệch.

Theo luật sư, đây là thay đổi quan trọng, không chỉ giúp giảm chi phí cho người dân khi chuyển mục đích sử dụng đất trong tương lai mà còn tạo cơ chế hoàn trả hoặc khấu trừ cho những trường hợp đã chuyển mục đích trong giai đoạn từ 1/8/2024 nhưng đã phải nộp ở mức cao hơn trước đây. Quy định mới góp phần giảm gánh nặng tài chính, đồng thời bảo đảm sự công bằng và hợp lý về chính sách, thể hiện tính nhân văn trong việc xử lý các trường hợp đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa phù hợp với thực tiễn hiện nay.

Bất động sản sắp có mã định danh điện tử

Theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản có hiệu lực từ 1/3, mỗi bất động sản như nhà riêng lẻ, chung cư, sản phẩm trong dự án sẽ có mã định danh điện tử riêng trên hệ thống.  

Từ 1/3, bất động sản có mã định danh điện tử. Đồ hoạ: Hồng Khanh

Như vậy chỉ khoảng 2 tuần nữa quy định này chính thức có hiệu lực. Từ góc độ quản lý, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà ở và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết, đây được xem là công cụ thông tin quan trọng để Nhà nước hoạch định chính sách phát triển thị trường bất động sản. Trên cơ sở dữ liệu thu thập được, cơ quan quản lý có thể xác định rõ phân khúc nào đang dư thừa nguồn cung, phân khúc nào có nhu cầu thực sự, từ đó xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và các chính sách điều tiết phù hợp. 

Theo bà Hạnh, nếu hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở, thị trường bất động sản được vận hành và khai thác đồng bộ, thị trường sẽ trở nên minh bạch hơn.

Trong khi đó, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, quy định mới yêu cầu định danh bất động sản còn là cơ sở quan trọng để triển khai các chính sách quản lý thuế. Việc định danh giúp hạn chế tình trạng môi giới lợi dụng sự thiếu minh bạch để thổi giá, đẩy giá, gây nhiễu loạn thị trường.

Thông qua dữ liệu định danh, nhà quản lý có thể xác định cụ thể một cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản. Từ đó sẽ là căn cứ để áp thuế với căn nhà thứ hai hoặc thuế mua bán trên phần lợi nhuận theo thời gian sở hữu để hạn chế tình trạng lướt sóng, đầu cơ để thổi giá.

Xây nhà dưới 7 tầng không cần xin phép

Một trong những điểm mới quan trọng của Luật Xây dựng (sửa đổi) có hiệu lực từ 1/7 là mở rộng 8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng, trong đó có công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt và nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng.

Cụ thể, ở nhóm thứ bảy, công trình xây dựng cấp 4; nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500m2 được miễn giấy phép nếu không thuộc các khu vực có quy định quản lý kiến trúc như khu chức năng, khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch tỉnh/thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia, quy hoạch chung xã hoặc khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

Lý giải rõ hơn, ông Bùi Văn Dưỡng, Phó Cục trưởng Cục Kinh tế, Quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng), cho biết, Luật Xây dựng năm 2020 quy định công trình nhà ở riêng lẻ ở nông thôn thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, không có quy hoạch chuyên ngành hoặc không có quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn thì phải thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng. Các trường hợp còn lại được miễn.

Luật Xây dựng (sửa đổi) tiếp tục kế thừa nền tảng của Luật Xây dựng năm 2020, đồng thời làm rõ hơn để phù hợp với Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, cũng như bổ sung quy định đối với công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô trên 500m2 sàn.

Theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, khu vực dân cư hiện hữu không bắt buộc phải lập quy hoạch chi tiết mà chỉ những khu vực xây dựng tập trung mới cần quy hoạch chi tiết. Đối với khu dân cư hiện hữu, địa phương chỉ cần ban hành quy chế kiến trúc.

“Như vậy, khu vực nông thôn nào đã ban hành quy chế kiến trúc thì người dân phải thực hiện thủ tục cấp phép xây dựng. Còn khu vực nào chính quyền địa phương thấy chưa cần thiết, chưa công bố quy chế kiến trúc thì không phải xin giấy phép khi xây dựng nhà ở riêng lẻ”, ông Dưỡng nhấn mạnh.

Đối với các khu vực còn lại, người dân và doanh nghiệp vẫn phải thực hiện thủ tục cấp phép trước khi xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ. Tuy nhiên, thời gian cấp giấy phép xây dựng dự kiến tối đa không quá 7 ngày.

Đáng chú ý, việc cấp phép xây dựng trong thời gian tới sẽ được thực hiện theo nguyên tắc cơ quan quản lý nhà nước chỉ kiểm soát một lần đối với mỗi dự án, công trình, từ giai đoạn chuẩn bị đến khi khởi công xây dựng.