Lời giải 'bài toán' nhà ở cho thuê: Khi Nhà nước không thể gánh vác một mình

Mới đây, Thủ tướng Lê Minh Hưng đã có chỉ đạo quyết liệt, định hướng phát triển nhà ở cho thuê quy mô lớn ở Hà Nội. Đây không chỉ là một chính sách về bất động sản mà còn là câu chuyện về an sinh xã hội, về sự ổn định của lực lượng lao động và tương lai phát triển đô thị.

Tuy nhiên, nhìn từ kinh nghiệm quốc tế, có một điều rất rõ ràng là Nhà nước không thể một mình bỏ tiền xây dựng và vận hành toàn bộ hệ thống nhà ở cho thuê. Nếu không có sự tham gia của khu vực tư nhân, mô hình này rất dễ rơi vào tình trạng thiếu vốn, xuống cấp và vận hành kém hiệu quả.

Hậu quả nặng nề khi nhà ở trở thành công cụ đầu cơ

Sau cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008, nhiều quốc gia nhận ra hậu quả nặng nề khi nhà ở bị biến thành công cụ đầu cơ. Tại Mỹ và châu Âu, việc cho vay dễ dãi cùng dòng tiền đầu cơ đã tạo ra bong bóng bất động sản khổng lồ. Khi bong bóng vỡ, hàng triệu người mất nhà, hệ thống tài chính lao đao và kinh tế suy thoái kéo dài.

Từ bài học đó, nhiều nước bắt đầu thay đổi tư duy. Nhà ở không thể chỉ là hàng hóa để mua bán kiếm lời mà phải trở lại đúng chức năng cơ bản là phục vụ nhu cầu cư trú. 

Khu tái định cư Thượng Thanh, phường Việt Hưng, TP Hà Nội. Ảnh: Đình Hiếu

Singapore là ví dụ điển hình. Quốc gia này không cấm thị trường bất động sản phát triển nhưng áp dụng các loại thuế rất mạnh để hạn chế đầu cơ. Người mua căn nhà thứ hai, thứ ba phải chịu mức thuế cao. Cụ thể, công dân Singapore mua căn nhà thứ hai chịu thuế 20%, căn thứ ba là 30%, người nước ngoài chịu mức thuế phẳng lên tới 60% giá trị tài sản. Mức thuế này đủ sức triệt tiêu động cơ đầu cơ ngay từ đầu. Chính sách này giúp hạn chế dòng tiền đầu cơ và giữ cho thị trường ổn định hơn.

Úc, Canada hay New Zealand cũng đã siết mạnh việc người nước ngoài mua nhà, đồng thời đánh thuế cao đối với nhà ở không sử dụng, bỏ hoang. Mục tiêu là buộc bất động sản phải được đưa vào sử dụng thay vì bị găm giữ chờ tăng giá.

Những kinh nghiệm này rất đáng suy ngẫm với Việt Nam. Nếu thị trường vẫn bị chi phối bởi đầu cơ thì dù xây thêm bao nhiêu nhà ở cho thuê, giá bất động sản vẫn sẽ tiếp tục bị đẩy lên cao.

Nhà ở cho thuê không chỉ dành cho người nghèo

Nhiều nước phát triển coi nhà ở cho thuê là một phần bình thường của hệ thống đô thị chứ không phải giải pháp tạm thời cho người thu nhập thấp.

Tại Đức, khoảng 60% dân số thuê nhà. Nhà nước can thiệp mạnh vào việc kiểm soát giá thuê, bảo vệ quyền lợi người thuê và hỗ trợ tài chính cho những người gặp khó khăn. Thị trường cho thuê vì thế khá ổn định. Ở Pháp, hệ thống nhà ở xã hội phục vụ cả người thu nhập thấp lẫn tầng lớp trung lưu. Nhà ở cho thuê được xem là một phần của chính sách phát triển đô thị và an sinh lâu dài.

Nhật Bản lại cho thấy một hướng tiếp cận khác. Các khu nhà cho thuê của Cơ quan phục hưng đô thị (UR) nổi tiếng nhờ thiết kế nhỏ gọn, tiện nghi, không yêu cầu đặt cọc quá cao và phù hợp với người trẻ, sinh viên hay lao động nước ngoài. Điều đáng học hỏi ở Nhật là tư duy tối ưu không gian sống: căn hộ không cần quá lớn nhưng phải tiện dụng, sạch sẽ và kết nối tốt với giao thông công cộng.

Trong khi đó, Thái Lan có mô hình rất nhân văn mang tên Baan Mankong. Nhà nước không áp đặt từ trên xuống mà trao quyền cho cộng đồng dân cư tự cải tạo nơi ở, tự quản lý và vay vốn theo hình thức hợp tác xã với điểm đặc biệt là "quy tắc 15 năm" - các hộ dân cam kết không bán lại hoặc chuyển nhượng trong 15 năm, nhờ đó ngăn chặn đầu cơ và giữ gìn không gian sống ổn định. Nhờ vậy, người dân không bị đẩy ra khỏi nơi họ đã sinh sống nhiều năm.

Ngược lại, Mexico và Brazil từng mắc sai lầm khi xây hàng loạt khu nhà giá rẻ ở vùng xa trung tâm, thiếu việc làm và giao thông. Nhiều khu vực nhanh chóng bị bỏ hoang vì người dân không thể sống và làm việc thuận tiện. Đây là bài học đặc biệt quan trọng đối với Hà Nội và các đô thị lớn của Việt Nam. Nhà ở cho thuê nếu chỉ rẻ nhưng nằm quá xa nơi làm việc thì cuối cùng cũng khó phát huy hiệu quả.

Điểm chung của hầu hết các mô hình thành công trên thế giới là sự phối hợp giữa Nhà nước và doanh nghiệp tư nhân. Nhà nước thường đảm nhận phần khó nhất: quy hoạch, đất đai, hạ tầng, cơ chế pháp lý và hỗ trợ tài chính dài hạn. Trong khi đó, doanh nghiệp chịu trách nhiệm xây dựng, vận hành và bảo trì dự án.

Nếu chỉ dựa vào ngân sách công, rất khó tạo ra hàng trăm nghìn căn hộ cho thuê với chất lượng tốt và vận hành bền vững trong nhiều thập kỷ. Nhưng nếu hoàn toàn để thị trường tự làm, doanh nghiệp sẽ ưu tiên lợi nhuận và bỏ quên nhóm thu nhập thấp. Vì vậy, mô hình đối tác công tư (PPP) trở thành giải pháp dung hòa lợi ích. Nhà nước chia sẻ một phần rủi ro để kéo khu vực tư nhân tham gia vào lĩnh vực có thời gian thu hồi vốn dài như nhà ở cho thuê.

Nhiều nước đã áp dụng cách làm khá hiệu quả, đó là Nhà nước giao đất sạch, hỗ trợ tín dụng dài hạn hoặc ưu đãi thuế, doanh nghiệp đầu tư xây dựng và quản lý vận hành chuyên nghiệp. Một số nơi còn cho phép chủ đầu tư bán một phần căn hộ thương mại để bù đắp chi phí cho quỹ nhà cho thuê giá rẻ. Cơ chế này gọi là "trợ cấp chéo" - rất phổ biến tại các nước đang phát triển, vừa tạo lợi nhuận cho doanh nghiệp vừa giữ được giá thuê phải chăng. Và quan trọng nhất là phải có cơ chế giám sát minh bạch để tránh việc lợi dụng chính sách ưu đãi nhưng không thực hiện đúng cam kết.

Chủ trương phát triển nhà ở cho thuê của Chính phủ đang mở ra cơ hội lớn để Hà Nội tái cấu trúc không gian đô thị. Nhưng nếu làm thiếu tính toán, thành phố rất dễ lặp lại sai lầm của nhiều nước đi trước.

Điều cần tránh nhất là đưa toàn bộ nhà ở giá rẻ ra xa trung tâm, nơi thiếu giao thông công cộng và việc làm. Khi người lao động phải di chuyển quá xa mỗi ngày, chi phí sống thực tế sẽ tăng lên và chất lượng cuộc sống giảm mạnh.

Thay vào đó, các dự án nên gắn với các tuyến metro, khu công nghiệp, trường đại học và các trung tâm việc làm lớn. Nhà ở cho thuê phải được xem là một phần của quy hoạch giao thông và phát triển kinh tế chứ không chỉ là một dự án xây dựng. Hà Nội cũng cần sử dụng dữ liệu dân cư để lập bản đồ cung - cầu, xác định chính xác nhóm nào cần nhà ở cho thuê ở đâu, tránh xây dựng tràn lan.

Bên cạnh đó, chúng ta cũng cần thay đổi tư duy về thiết kế nhà ở. Không nhất thiết phải xây những căn hộ quá lớn và đắt đỏ. Các mô hình căn hộ nhỏ, tối ưu công năng, có không gian sinh hoạt chung hợp lý như Nhật Bản có thể phù hợp hơn với người trẻ và lao động nhập cư.

Dứt khoát phải kiểm soát đầu cơ

Một nghịch lý rất dễ xảy ra là Nhà nước nỗ lực phát triển nhà ở cho thuê nhưng dòng tiền ngoài xã hội vẫn tiếp tục chảy mạnh vào đầu cơ bất động sản. Khi đó, thị trường sẽ luôn bị kéo giá lên cao. Vì vậy, việc phát triển nhà ở cho thuê phải đi cùng các biện pháp kiểm soát đầu cơ.

Việt Nam cần nghiên cứu thuế lũy tiến đối với người sở hữu nhiều bất động sản, đánh thuế nhà bỏ hoang và minh bạch dữ liệu sở hữu nhà đất. Đồng thời, chúng ta cần phát triển các quỹ đầu tư dài hạn để huy động nguồn vốn xã hội vào các dự án cho thuê chuyên nghiệp thay vì đổ vào lướt sóng đất đai. Các quỹ này được miễn giảm thuế doanh nghiệp nếu đầu tư đúng vào nhà ở xã hội, tạo ra một kênh huy động vốn ổn định từ công chúng.

Ngân hàng Nhà nước cũng cần có các gói tín dụng dài hạn với lãi suất ổn định cho lĩnh vực này. Nhà ở cho thuê không thể phát triển bằng nguồn vốn ngắn hạn và lãi suất biến động mạnh. Kinh nghiệm từ Brazil và Nam Phi cho thấy các khoản vay với thời hạn 20-30 năm, lãi suất cố định, là điều kiện tiên quyết để dự án PPP thành công.

Để mô hình nhà cho thuê thành công, Nhà nước không thể làm một mình. Cần một cơ chế đủ minh bạch để doanh nghiệp yên tâm đầu tư, đủ chặt chẽ để ngăn đầu cơ và đủ nhân văn để người lao động thực sự có cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp.

Và giá trị của một đô thị bền vững như Hà Nội không chỉ nằm ở độ hoành tráng của những cao ốc mà còn ở việc người lao động bình thường có thể sinh sống chất lượng gần nơi họ làm việc.